6502 sayılı TKHK’ ya göre taşınmazların tüketici sözleşmesine konu olabilmesi için konut veya tatil amaçlı taşınmazlar olması gerekmektedir. Bu bağlamda kanun ayıplı mal – ayıplı hizmet ayrımı yapmaktadır. 6502 sayılı kanun, konut veya tatil amaçlı taşınmazları konu alan ve tüketici anlamı taşıyan her türlü sözleşmede uygulama alanı bulmaktadır. Uygulamada bu ayıplar genellikle taşınmaz satış sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır. TKHK’ya göre taşınmazlarda hangi tür eksikliklerin veya bozuklukların taşınmazda ayıp kapsamında değerlendirileceği bazı şartlara bağlanmıştır.
Bu şartlar ayıbın var olması gereken anın tespiti, 4077 sayılı eski kanunda olan ama 6502 sayılı yeni kanunda olmayan ihbar külfeti meselesi, ayıptan sorumluluğun kime karşı ileri sürülebileceği, tüketicinin sahip olduğu ücretsiz onarım ve ayıpsız misliyle değiştirme hakları ve zamanaşımı olarak sıralamamız mümkündür.
TAŞINMAZLARDA AYIPTAN SORUMLULUĞUN ŞARTLARI
- Sözleşme Konusu Taşınmazın Konut veya Tatil Amaçlı Olması (TKHK 3/h)
B- Taşınmaza İlişkin Sözleşmenin Satıcının Mesleki ve Ticarî Faaliyeti
Kapsamında Olması (TKHK 3/i)
C-Alıcı tarafın ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket
etmesi (TKHK 3/k)
D- Taşınmazlarda ayıbın varlığı
- Ayıbın varlığı
TKHK’ya göre “Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır” (TKHK 8/I). “Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir7”. ayıptan sorumluluk öncelikle geçerli bir sözleşmenin varlığını gerektirmekle birlikte, bu sorumluluğun tek dayanağı bizzat sözleşme metni değildir. Sözleşme metninde yer almamasına rağmen satıcı veya bir başkası tarafından varlığı bildirilen veya tüketicinin objektif olarak var olmasını beklediği nitelikler de ayıptan sorumluluğun kaynağı olabilir.
- Ayıbın türleri
- Maddi ayıp
- Hukuki ayıp
- Ekonomik ayıp
3- Taşınmazlarda ayıbın var olması gereken an
Genel olarak satım hukukunda, satıcının ayıptan sorumlu tutulabilmesi için, ayıbın en geç hasarın geçtiği anda var olması şartı aranır. Böylece hasarın geçtiği andan sonra meydana gelen bozulma, kötüleşme veya eksilme ayıp sayılmaz ve satıcı bunlardan sorumlu tutulamaz.
TAŞINMAZLARDA AYIPTAN SORUMLULUĞUN SONUÇLARI
A- Tüketicinin sahip olduğu haklar
TKHK 11/I uyarınca, bu Kanun’a tabi bir sözleşmede, sözleşme konusu malın ayıplı olması halinde tüketici, “sözleşmeden dönme”, “bedel indirimi”, “ücretsiz onarım” ve “ayıpsız misliyle değiştirilmesini isteme” olmak üzere dört seçimlik hakka sahiptir. Tüketici, bu seçimlik haklardan biri ile birlikte TBK hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir.
B- Tüketicinin Haklarını İleri Sürebileceği Kimseler (Sorumlular)
Genel olarak TKHK 11/I uyarınca tüketicinin kullanmayı seçtiği hakkı yerine getirmekle yükümlü olan satıcıdır. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre ise “Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur.
AYIPTAN SORUMLULUĞUN TÂBİ OLDUĞU ZAMANAŞIMI SÜRESİ
* Satıcı sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise taşınmazlarda ayıptan sorumluluğun süresi malın tüketiciye teslim anından itibaren beş yıldır.
* İkinci el satışlarda satıcının ayıptan sorumluluğu taşınmazlarda üç yıldan az olamaz.
* Ayıp ağır kusur yada hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Taşınmazın ayıbı karşısında tüketicinin ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birini kullanması durumunda, söz konusu hakkın gereğinin altmış iş günü içinde yerine getirilmesini zorunlu tutmuştur. Söz konusu altmış günlük süre, bildirimin satıcıya varma anından başlatılmalıdır.